Продавать, судиться или ждать: что делать при задержке сдачи новостройки

07.09.2021

На российском рынке жилья бывают ситуации, когда застройщик затягивает со сдачей дома. Деньги уже заплачены покупателем, но дата переезда все время сдвигается. Рассказываем, почему такое может происходить, что при этом делать и на какие пункты договора обратить внимание.


Важно помнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — разные вещи. Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению. А срок подписания акта приема-передачи квартиры — дата передачи ключей. В договоре с застройщиком в подавляющем большинстве случаев указывается именно дата подписания акта приема-передачи. В квартиру можно въезжать только после того, как он подписан.


Задержать сдачу дома может рынок

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и от них во многом зависит порядок действий дольщика. Иногда причиной задержки может быть падение рынка жилья, когда у девелопера нет спроса, нет продаж и денег на стройку. В таком случае выгоднее получить денежную компенсацию в размере изначально внесенных средств, так как на эти деньги впоследствии можно купить что-то лучше или аналогичное, но дешевле.


Как забрать деньги со счета эскроу

Вопреки расхожему заблуждению деньги со счета эскроу нельзя забрать в любой удобный момент. Для этого потребуется расторжение ДДУ либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии на то оснований: срыва сроков сдачи, банкротства застройщика или передачи объекта ненадлежащего качества. Можно расторгнуть договор и по решению суда, но тогда придется доказать, что имеются основания для расторжения. Если дольщик инвестировал на старте продаж, ждет три года, а за два месяца до плановой даты ввода дома в эксплуатацию не готов даже котлован, срыв сроков передачи квартир очевиден, но формально у девелопера еще есть время и оснований для одностороннего расторжения ДДУ пока нет. В этой ситуации в суде надо доказать невозможность исполнения обязательств застройщика.


Если просрочка более шести месяцев

Главными причинами задержки ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на полгода эксперты назвали изначально невыполнимый темп строительства и неустойчивую экономику проекта.


«Нередко для привлечения внимания к своему проекту девелопер указывает привлекательный срок сдачи, но для его соблюдения нужен неиссякаемый денежный поток и сверхнадежный подрядчик, что могут себе позволить либо застройщики премиальных клубных домов небольшой площади, либо те, кто возводит панельные новостройки стандарт-класса. Последние не требуют длительных фасадных, отделочных работ и благоустройства. Все остальные, неадекватно оценивая вероятную реальную скорость строительства, рискуют в скором времени выплачивать компенсацию дольщикам за просрочку», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.


Административные барьеры для застройщика

Даже добросовестный застройщик может столкнуться с затруднениями при получении разрешения на ввод в эксплуатацию качественно и вовремя построенного дома. Отсутствие результатов какой-либо экспертизы (экологической, технической), фрагменты спорных участков в пятне застройки и другие юридические препятствия могут переносить заселение покупателей на годы.


Самый простой выход в такой ситуации — попробовать избавиться от актива, переуступив права требования, но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, осведомленные о проблемах со сдачей объекта люди не будут торопиться покупать квартиру в этой новостройке, продажа может оказаться невозможной. Во-вторых, даже если покупатель нашелся, то придется продавать с большой скидкой, часто дешевле изначальной стоимости. В этом случае надо оценить за и против. Если выведенные средства вложить будет все равно некуда, то лучше не торопиться и постараться дождаться сдачи объекта. Готовую квартиру с правом собственности реализовать проще.


Если застройщик стал банкротом

В такой ситуации вариантов действий много. Можно расторгнуть ДДУ и претендовать на возврат средств со счета эскроу, если продажа осуществлялась через него. Если схема эскроу не применялась, можно ждать компенсации от Фонда защиты прав дольщиков или достройки объекта за его счет. Второе гораздо вероятнее, так как себестоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой оформлялись ДДУ и которую придется возвращать.


Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/6122c1129a7947212b1c7165